ביום שני 14.10.2013 התקיימה אסיפת דיירים של בתים 10 ו-14 בשעה 20:00 בבית הכנסת ברח' התומר. דניאל שוקרון סיכם את הדרך שעברנו עד עתה, עדכן במצב הפרויקט כיום וענה לשאלות הדיירים.
דניאל שוקרון: "אני רוצה לצאת מנקודת הנחה שכולם או רובכם מתעדכנים ויודעים איפה אנחנו עומדים מאז שהתחלנו את התהליך לפני שנה וחצי. אתן תקציר של מה שעברנו ואיפה אנחנו נמצאים היום.
דניאל שוקרון: "אני רוצה לצאת מנקודת הנחה שכולם או רובכם מתעדכנים ויודעים איפה אנחנו עומדים מאז שהתחלנו את התהליך לפני שנה וחצי. אתן תקציר של מה שעברנו ואיפה אנחנו נמצאים היום.
אחד הדברים המיוחדים שקורים כאן ברחוב הארזים 8-10-12-14 הוא, שקמה קבוצת דיירים בהתנדבות ולקחה על עצמה אחריות למתחם המגורים שלנו ואיכות המגורים שאנחנו רוצים לראות ברחוב שלנו. לצורך כך אותה קבוצת מתנדבים התחילה להניע מהלך של חיבור בעלי הנכסים ושיתוף ברעיונות ובחשיבה. הכותרת של כל מה שאנחנו עושים זה "התחדשות עירונית". "התחדשות עירונית" פירושה לקחת מתחם אורבני שמצבו לא מזהיר ולחדש אותו בצורה הכי טובה.
בחנו בתוך התהליך הזה שני ערוצים אפשריים עיקריים. הראשון תמ"א 38 . ערכנו בדיקות היתכנות מאוד מעמיקות עם משרד אדריכלים ,והדבר השני זה פרויקט של פינוי בינוי. בנושא של תמ"א 38 סברנו שזה פחות מתאים בעיקר מהסיבות של היתכנות הנדסית והתכנות התשתית והתמורה של מה שיצא לנו בעלי הנכסים מכל הדבר הזה הסתבר שביצוע תמ"א אצלנו מאוד בעייתית , בגלל החניות, האפשרויות ההנדסיות המורכבות הצורך שיהיה להתאים כל דירה כמעת לתוס' בעלות גבוהה וגם התרשמנו שהרשויות אינן נלהבות לרעיון זה בסוג מבנים כמו שלנו. לכן הדבר הזה ירד מהפרק ונותרנו עם פינוי בינוי. אנחנו יודעים שפינוי בינוי מחד זו הזדמנות נהדרת מאידך ישנם גם קשיים מאוד גדולים בדרך. אבל לנו נקרתה הזדמנות מאוד נדירה.
במהלך הבדיקות עלינו על זה שהפרצלציה של הבניינים - כפי שנבנו בשנות ה-60 – מאפשרת להפוך את התהליך מפרויקט פינוי - בינוי לבינוי - פינוי. המשמעות היא שאין צורך להתמודד עם נושא של פינוי 150 בעלי דירות. אלא באופן עקרוני ניתן לבנות בניין חדש, לאכלס אותו ורק אז לפנות ולהרוס את הישן.
לצורך זה הוקם צוות שלדי – אדריכל, יועץ מקרקעין, מודד, יועץ תנועה, בהמשך נוספו עוד גורמים שקיבלנו בעזרת של הרשות לפיתוח ירושלים. (התוכנית הזו מוצגת באתר וניתן לעיין בה).
כבר בתחילת התהליך היו פניות שהגיעו לכולם, בתיבות הדואר ובכינוסים שונים, מגורמים יזמיים שביקשו להציע את עצמם לבצע את הפרויקט הזה. בעיקר זכורה הפנייה שלוותה בכנסים של משרד אדריכלים מתל אביב בשיתוף אמבסדור שקיימו שלושה כנסים בניסיון להציג את הרעיון שלהם ולהחתים את הקבוצה.
אנחנו סברנו שהכיוון שהם מציעים לא נכון. הוא לא נכון תכנונית ואורבנית והשאיר הרבה סימני שאלה.
בהמשך הדרך התחלנו להיכנס למגעים עם גורמי האישור בעירייה. נפגשנו עם הצוות של מהנדס העיר ואז הסתבר לנו שהקבוצה מת"א נדחו על הסף. בעיקר מכיוון שהקונספט שלהם לא תאם את אופי השכונה ואת המרקם הסולידי. נפחי הבינוי שלהם היו מאוד דרמטיים והיו משנים את הצביון של השכונה.
הגשנו את התכנון הראשוני לבחינה של מהנדס העיר, לרשות לפיתוח ירושלים – זו רשות ממשלתית שקיבלה את המנדט לנסות ולהניע את הפרויקטים בעיר שעוסקים בהתחדשות עירונית - החומר הועבר גם לגורמים בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. ועדה סטוטורית של משרד הפנים שמאשרת תוכניות בניין עיר.
לשמחתנו, כל הגורמים שהזכרתי בירכו על התוכנית, כמעט ללא הערות. כי הקונספט התכנוני מדבר על זה שרחוב הארזים נשאר כמתחם אורבני שקט וסולידי. הבניינים החדשים יבנו מאחורי הבניינים שלנו בחלקות הפנויות. והם יתנשאו לגובה של בין 10 ל-12 קומות. עם ניצול של הטופוגרפיה כך שמגובה רחוב הארזים זה יהיה 4 קומות כלפי מטה. הבניינים שעל הרחוב יהיו בגובה 6 קומות, כשבעצם רק 4 מעל גובה הכביש. התנועה לבניינים תעבור בדרך אחורית בסמוך לדרך איש שלום. תהיה הנגשה של השטחים הירוקים לשכונה ולפרויקט.
מכאן אני רוצה לעדכן בהתפתחות שהייתה בחודשים האחרונים. הרשות לפיתוח ירושלים לקחה על עצמה להוביל את הפרויקט שלנו ולהגיש אותו לוועדה הבין משרדית הממשלתית שעוסקת במתחמים של התחדשות עירונית. המטרה היא לקבל שני דברים. בשלב הראשון לקבל תקציב לתכנון מפורט לתב"ע (תוכנית בניין עיר) ונספחי בינוי ובשלב השני, לקבל הכרזה. הכרזה זו החלטת ממשלה שהפרויקט הזה מוכרז על ידי ממשלת ישראל כפרוייקט פינוי בינוי ולכך יש משמעויות כלכליות חשובות, על כך בהמשך.
מה בעצם קרה כאן? הקבוצה הזו – בעלי הנכסים לקחו את האחריות הרימו תכנון ושולטים בתכנון עד לשלב הקריטי שלו. מה המשמעות של לשלוט בתכנון? המשמעות היא האינטרס הציבורי שלנו והאינטרס של כל בעל דירה הוא האינטרס המוביל וזה לא מה שקורה בדרך כלל. מה שקורה בדרך כלל זה שחברה באה ומתכננת תמורת הסכמת הדיירים, החברה שולטת בתכנון, לעיתים תוך דיאלוג ומו"מ, לפעמים בהפרד ומשול. זאת כדי להגיע לרמה מוסכמת. זה התהליך המקובל.
זה תהליך לגיטימי. אמנם אין עשרות פרויקטים של פינוי בינוי, יש ניצנים של כמה פרויקטים כאלו שקרמו עור וגידים. אבל בתהליך הזה יש קונפליקט טבעי – יזם שבא להשקיע מהונו ואחר כך צריך להשקיע בפיתוח, תשתיות ובנייה, מעוניין למקסם את הרווחים שלו. מצד שני עומדת קבוצת הדיירים והם מעוניינים למקסם את התקבול עבור עצמם. היזם מבין את מה שמבין כל בעל מכולת. ככל שאתן יותר לאחרים הרווח שלי יקטן. ככל שאתן פחות הרווח שלי יגדל.
אנחנו בעצם הפכנו את היוצרות. כדי שנגיע במצב מיטבי בשלב המו"מ עם החברה הקבלנית הגדולה שתבצע את הפרוייקט. יש בידנו כמה אלמנטים ששווים הרבה מאוד כסף:
1. ודאות.היזם או הקבלן יודע מה יש לו ביד. הוא יודע על מה הוא הולך לבצע. יש לו ודאות גמורה לגבי העלויות כיוון שהוא יכול לחשב את עלות הפרויקט.
2. דבר שני שלא פחות חשוב זה שיש לו את הקבוצה. זה לא כמו להתחיל מאפס. הקבוצה נותנת לו את הביטחון בפרויקט הזה.
3. בגלל מה שהסברנו הפרצלציה גם חוסכת משהו מאוד חשוב וזה הביטחונות. ברגע שיש פרויקט פינוי בינוי קלאסי, לאחר שהיזם מוציא היתר בנייה ומפנה את הבניין הוא צריך לשלם שני דברים –א. את עלויות הפינוי, בדרך כלל ל- 36 חודשים שכ"ד ב. ערבות בנקאית לפי חוק המכר בגובה שווי הדירה העתידית.
במהלך הבדיקות עלינו על זה שהפרצלציה של הבניינים - כפי שנבנו בשנות ה-60 – מאפשרת להפוך את התהליך מפרויקט פינוי - בינוי לבינוי - פינוי. המשמעות היא שאין צורך להתמודד עם נושא של פינוי 150 בעלי דירות. אלא באופן עקרוני ניתן לבנות בניין חדש, לאכלס אותו ורק אז לפנות ולהרוס את הישן.
לצורך זה הוקם צוות שלדי – אדריכל, יועץ מקרקעין, מודד, יועץ תנועה, בהמשך נוספו עוד גורמים שקיבלנו בעזרת של הרשות לפיתוח ירושלים. (התוכנית הזו מוצגת באתר וניתן לעיין בה).
כבר בתחילת התהליך היו פניות שהגיעו לכולם, בתיבות הדואר ובכינוסים שונים, מגורמים יזמיים שביקשו להציע את עצמם לבצע את הפרויקט הזה. בעיקר זכורה הפנייה שלוותה בכנסים של משרד אדריכלים מתל אביב בשיתוף אמבסדור שקיימו שלושה כנסים בניסיון להציג את הרעיון שלהם ולהחתים את הקבוצה.
אנחנו סברנו שהכיוון שהם מציעים לא נכון. הוא לא נכון תכנונית ואורבנית והשאיר הרבה סימני שאלה.
בהמשך הדרך התחלנו להיכנס למגעים עם גורמי האישור בעירייה. נפגשנו עם הצוות של מהנדס העיר ואז הסתבר לנו שהקבוצה מת"א נדחו על הסף. בעיקר מכיוון שהקונספט שלהם לא תאם את אופי השכונה ואת המרקם הסולידי. נפחי הבינוי שלהם היו מאוד דרמטיים והיו משנים את הצביון של השכונה.
הגשנו את התכנון הראשוני לבחינה של מהנדס העיר, לרשות לפיתוח ירושלים – זו רשות ממשלתית שקיבלה את המנדט לנסות ולהניע את הפרויקטים בעיר שעוסקים בהתחדשות עירונית - החומר הועבר גם לגורמים בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. ועדה סטוטורית של משרד הפנים שמאשרת תוכניות בניין עיר.
לשמחתנו, כל הגורמים שהזכרתי בירכו על התוכנית, כמעט ללא הערות. כי הקונספט התכנוני מדבר על זה שרחוב הארזים נשאר כמתחם אורבני שקט וסולידי. הבניינים החדשים יבנו מאחורי הבניינים שלנו בחלקות הפנויות. והם יתנשאו לגובה של בין 10 ל-12 קומות. עם ניצול של הטופוגרפיה כך שמגובה רחוב הארזים זה יהיה 4 קומות כלפי מטה. הבניינים שעל הרחוב יהיו בגובה 6 קומות, כשבעצם רק 4 מעל גובה הכביש. התנועה לבניינים תעבור בדרך אחורית בסמוך לדרך איש שלום. תהיה הנגשה של השטחים הירוקים לשכונה ולפרויקט.
מכאן אני רוצה לעדכן בהתפתחות שהייתה בחודשים האחרונים. הרשות לפיתוח ירושלים לקחה על עצמה להוביל את הפרויקט שלנו ולהגיש אותו לוועדה הבין משרדית הממשלתית שעוסקת במתחמים של התחדשות עירונית. המטרה היא לקבל שני דברים. בשלב הראשון לקבל תקציב לתכנון מפורט לתב"ע (תוכנית בניין עיר) ונספחי בינוי ובשלב השני, לקבל הכרזה. הכרזה זו החלטת ממשלה שהפרויקט הזה מוכרז על ידי ממשלת ישראל כפרוייקט פינוי בינוי ולכך יש משמעויות כלכליות חשובות, על כך בהמשך.
מה בעצם קרה כאן? הקבוצה הזו – בעלי הנכסים לקחו את האחריות הרימו תכנון ושולטים בתכנון עד לשלב הקריטי שלו. מה המשמעות של לשלוט בתכנון? המשמעות היא האינטרס הציבורי שלנו והאינטרס של כל בעל דירה הוא האינטרס המוביל וזה לא מה שקורה בדרך כלל. מה שקורה בדרך כלל זה שחברה באה ומתכננת תמורת הסכמת הדיירים, החברה שולטת בתכנון, לעיתים תוך דיאלוג ומו"מ, לפעמים בהפרד ומשול. זאת כדי להגיע לרמה מוסכמת. זה התהליך המקובל.
זה תהליך לגיטימי. אמנם אין עשרות פרויקטים של פינוי בינוי, יש ניצנים של כמה פרויקטים כאלו שקרמו עור וגידים. אבל בתהליך הזה יש קונפליקט טבעי – יזם שבא להשקיע מהונו ואחר כך צריך להשקיע בפיתוח, תשתיות ובנייה, מעוניין למקסם את הרווחים שלו. מצד שני עומדת קבוצת הדיירים והם מעוניינים למקסם את התקבול עבור עצמם. היזם מבין את מה שמבין כל בעל מכולת. ככל שאתן יותר לאחרים הרווח שלי יקטן. ככל שאתן פחות הרווח שלי יגדל.
אנחנו בעצם הפכנו את היוצרות. כדי שנגיע במצב מיטבי בשלב המו"מ עם החברה הקבלנית הגדולה שתבצע את הפרוייקט. יש בידנו כמה אלמנטים ששווים הרבה מאוד כסף:
1. ודאות.היזם או הקבלן יודע מה יש לו ביד. הוא יודע על מה הוא הולך לבצע. יש לו ודאות גמורה לגבי העלויות כיוון שהוא יכול לחשב את עלות הפרויקט.
2. דבר שני שלא פחות חשוב זה שיש לו את הקבוצה. זה לא כמו להתחיל מאפס. הקבוצה נותנת לו את הביטחון בפרויקט הזה.
3. בגלל מה שהסברנו הפרצלציה גם חוסכת משהו מאוד חשוב וזה הביטחונות. ברגע שיש פרויקט פינוי בינוי קלאסי, לאחר שהיזם מוציא היתר בנייה ומפנה את הבניין הוא צריך לשלם שני דברים –א. את עלויות הפינוי, בדרך כלל ל- 36 חודשים שכ"ד ב. ערבות בנקאית לפי חוק המכר בגובה שווי הדירה העתידית.
4. אנחנו מציגים עסקה ברורה שחוסכת המון כסף והתוצאות של המו"מ לכן יהיו יותר טובות יותר. זאת ועוד ,אחרי שנקבל בע"ה את ההכרזה מצד הממשלה יש לזה משמעות מבחינת יזם, משמעותן הקלות במיסוי אגרות והיטלים שונים. כך אנחנו ממקסמים את היתרונות שלנו כבעלי הנכסים במו"מ מול יזם/קבלן.
אישור הוועדה בשבוע שעבר משמעותו תקציב לתכנון ומדובר בהרבה כסף. חשוב להדגיש התקציב לא נכנס לחשבון שלנו של המנהלת אלה לרשות לפיתוח ירושלים שמלווה את הפרויקט ותנהל את התכנון בשיתוף ותאום עם המנהלת.
יש שאלה שנשאלתי אתמול. אומר דייר: "היום הדירה שלי היא בקומה ראשונה. מה אני יודע מה אני אקבל? ויש עוד כל מיני שאלות של חלוקת הדירות. אני מבין וזה בסדר זו שאלה שמעסיקה כל אחד באופן אישי. אבל לדעתי היא לא צריכה להטריד בטח לא כעת. ברשותכם אסביר שני דברים עיקריים. התכנון הראשוני מבוסס על דוחות שמאיים זהירים ומקצועיים. תכליתם לוודא שיש התכנות כלכלית. לדוגמה אם דירה היום יכולה להימכר בין מיליון ל-1.3 אז אותה דירה חדשה בפרויקט תימכר בשני מיליון פלוס.
אין ספק שזו תשואה מאוד גדולה על הבתים שלנו ואין שום בנק ושום חברת ביטוח שתתן לנו תשואה שכזו.
אחד העקרונות ששמנו לעצמנו זה להתנהל בשקיפות מוחלטת. לשם כך הקמנו את האתר ואת תפוצת המיילים .
אבל מעבר לזה הקריטריונים לחלוקת הדירות יהיו שוויוניים נקודה !. אנחנו ננסה במסגרת המו"מ למקסם עבור כולם את הרווח לפי פרמטרים וקריטריונים שיקבעו בסיוע של אנשי המקצוע. נשאלתי מה לגבי דייר שמסרב לחתום או מה שמכנים דייר סחטן, אני באופן אישי לא מפחד מסרבנים - אני מאמין בשכל ישר, בהוגנות החברים ובאחדות ובמטרה. העובדה היא שמעל 86% כבר חתמו ואין למיטב ידיעתי אף אחד שהביע התנגדות. אני משוכנע שכולם יהיו שותפים, ואם יהיה לנו בכול זאת את אותו דייר סרבן יש את הכלים החוקיים להתמודד עם זה.
המנהלת הזו שאנו מייסדים תהיה "כבדה", כ 20 חברים וחברות זה לא פשוט. אבל זה חשוב בכדי שכל אחד ידע שיש לו אנשים שמייצגים אתו נאמנה. זה נכון שהקבוצה תצטמצם לשמונה תשעה בשוטף. אבל בהחלטות החשובות אנחנו נגיע למנהלת המורחבת.
יש שאלה שנשאלתי אתמול. אומר דייר: "היום הדירה שלי היא בקומה ראשונה. מה אני יודע מה אני אקבל? ויש עוד כל מיני שאלות של חלוקת הדירות. אני מבין וזה בסדר זו שאלה שמעסיקה כל אחד באופן אישי. אבל לדעתי היא לא צריכה להטריד בטח לא כעת. ברשותכם אסביר שני דברים עיקריים. התכנון הראשוני מבוסס על דוחות שמאיים זהירים ומקצועיים. תכליתם לוודא שיש התכנות כלכלית. לדוגמה אם דירה היום יכולה להימכר בין מיליון ל-1.3 אז אותה דירה חדשה בפרויקט תימכר בשני מיליון פלוס.
אין ספק שזו תשואה מאוד גדולה על הבתים שלנו ואין שום בנק ושום חברת ביטוח שתתן לנו תשואה שכזו.
אחד העקרונות ששמנו לעצמנו זה להתנהל בשקיפות מוחלטת. לשם כך הקמנו את האתר ואת תפוצת המיילים .
אבל מעבר לזה הקריטריונים לחלוקת הדירות יהיו שוויוניים נקודה !. אנחנו ננסה במסגרת המו"מ למקסם עבור כולם את הרווח לפי פרמטרים וקריטריונים שיקבעו בסיוע של אנשי המקצוע. נשאלתי מה לגבי דייר שמסרב לחתום או מה שמכנים דייר סחטן, אני באופן אישי לא מפחד מסרבנים - אני מאמין בשכל ישר, בהוגנות החברים ובאחדות ובמטרה. העובדה היא שמעל 86% כבר חתמו ואין למיטב ידיעתי אף אחד שהביע התנגדות. אני משוכנע שכולם יהיו שותפים, ואם יהיה לנו בכול זאת את אותו דייר סרבן יש את הכלים החוקיים להתמודד עם זה.
המנהלת הזו שאנו מייסדים תהיה "כבדה", כ 20 חברים וחברות זה לא פשוט. אבל זה חשוב בכדי שכל אחד ידע שיש לו אנשים שמייצגים אתו נאמנה. זה נכון שהקבוצה תצטמצם לשמונה תשעה בשוטף. אבל בהחלטות החשובות אנחנו נגיע למנהלת המורחבת.
שאלה: איך נדע שהקבלן לא ירמה אותנו?
נדאג שיהיו את הערבויות הטובות הדרושות וכמובן היועצים המשפטיים שיבחנו את הכול.
שאלה: כמה דירות אמורות להיבנות?
המכפילים שבדרך כלל עוסקים בהם בפרויקטים של פינוי בינוי הם בין 1:4 ל- 1:6 ביחידות דיור אצלנו המכפילים יהיו של כ 1:3 ואולי פחות. מפני שאנחנו מדברים על מכפילים של נפחי בנייה במ"ר. צריך לזכור שמדובר בשטח יקר שמאפשר לרדת בנפחי הבנייה ולקבל פרוייקט יפה ולא דחוס, כמו שאנחנו רואים במקומות אחרים.
שאלה: מתי מתחילים לעבוד?
אני עושה כאן מעשה שלא עשיתי עד היום. מקסימום אני אוכל את הכובע. הנחת העבודה שלנו היא שבתוך 4-5 חודשים ניתן להכניס תכניות לדיון ראשוני בוועדות התכנון. בהנחה, שהיות ועשינו את התיאום הראשוני ובהנחה שלא יהיו תקלות בלתי צפויות ,, מהניסיון שלי, ומתוך הרצון של כולם להריץ את הפרויקט הזה אפשר להיות בתוך כשנה עד שנתיים עם היתרי בנייה ביד.
נדאג שיהיו את הערבויות הטובות הדרושות וכמובן היועצים המשפטיים שיבחנו את הכול.
שאלה: כמה דירות אמורות להיבנות?
המכפילים שבדרך כלל עוסקים בהם בפרויקטים של פינוי בינוי הם בין 1:4 ל- 1:6 ביחידות דיור אצלנו המכפילים יהיו של כ 1:3 ואולי פחות. מפני שאנחנו מדברים על מכפילים של נפחי בנייה במ"ר. צריך לזכור שמדובר בשטח יקר שמאפשר לרדת בנפחי הבנייה ולקבל פרוייקט יפה ולא דחוס, כמו שאנחנו רואים במקומות אחרים.
שאלה: מתי מתחילים לעבוד?
אני עושה כאן מעשה שלא עשיתי עד היום. מקסימום אני אוכל את הכובע. הנחת העבודה שלנו היא שבתוך 4-5 חודשים ניתן להכניס תכניות לדיון ראשוני בוועדות התכנון. בהנחה, שהיות ועשינו את התיאום הראשוני ובהנחה שלא יהיו תקלות בלתי צפויות ,, מהניסיון שלי, ומתוך הרצון של כולם להריץ את הפרויקט הזה אפשר להיות בתוך כשנה עד שנתיים עם היתרי בנייה ביד.
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה