יום שבת, 22 בדצמבר 2012

מה קורה עכשיו? (עדכון מספר 1)


ב-4.12.12 ערכנו כנס של בעלי דירות במתנ"ס בית הכרם. במהלך הכנס הצגנו את עיקרי היוזמה שלנו, את אנשי המקצוע שהחלו לעבוד איתנו ואת השלבים הבירוקרטיים שאנחנו צריכים לעבור כדי להוציא את התוכנית לפועל. במסמך הבא נתן תמצית קצרה לטובת מי שלא היה בכנס ונוסיף עדכונים על ההתקדמות שלנו בשבועות האחרונים ועל מה שעומד לקרות בהמשך.

 סיכום הכנס.
ראשון הדוברים בכנס היה דניאל שוקרון, תושב הארזים וחבר נציגות ועד הבית בבניין 10. שוקרון הוא ממובילי היוזמה וכמי שעוסק בעבודתו רבות בנושאי תכנון ובנייה הוא גם מוביל את הצד התכנוני והקשר עם הרשויות. שוקרון תיאר את המהלכים שביצענו (ועדי הכניסות בבניין 10) בשנתיים האחרונות. בתקופה זו בחנו שלוש אפשרויות להתחדשות עירונית:
א.      תמ"א 38 – התקשרנו עם יזם, שהכין תוכנית ראשונית, אולם, בחינה מדוקדקת של הנושא העלתה שמדובר בתוכנית עם קשיים רבים ביישום (בשל צורת הבניין) ועם יתרונות מועטים. אחד החסרונות, למשל, הוא שבשל אופי הבניין לאחר השלמת התוכנית יאלץ כל אחד מהדיירים להשקיע סכומים ניכרים כדי להתאים את התוספת לדירה שלו. מלבד הבעיות המוכרות של תמ"א 38, ביניהן מגורים בתוך אתר בנייה ועוד.
ב.      פינוי - בינוי על פי הצעת חברת אמבסדור – כידוע חברת אמבסדור, יחד עם חברת אדריכלים מת"א, מקדמים פרויקט פינוי בינוי של כל הרחוב. התוכנית הראשונית שלהם מדברת על הקמת 5 רבי קומות עם 530-600 יחידות דיור. הבעיה העיקרית שאנחנו מצאנו בתוכנית זו היא הקושי בפינוי הדיירים לתקופת הבנייה. לדעתנו ואחרי שבדקנו את הנושא עולה שנושא פינוי הדירות הוא מכשול גדול בפני תושבי הרחוב. לדעתנו, התוכנית גם בעייתית מבחינת עומס הבנייה שהיא מציעה לרחוב. לפי ההתרשמות שלנו גם העירייה לא סומכת את ידיה על תוכנית זו.
ג.       בינוי – פינוי על כל חלקה בנפרד – (שימו לב שקודם בונים ורק אז מפנים) זו התוכנית שאותה אנחנו מעבדים בחודשים האחרונים. עיקריה – (1) בניית בניינים בני 9-12 קומות במגרשים האחוריים של כל חלקה (אין צורך באיחוד החלקות! מה שמפשט את תהליך האישור). בניינים אלו יפנו לגן הזיכרון. (2) קבלת הדירות החדשות ולאחר מכן הריסת הבניינים הקיימים. ו- (3) בניית בניינים בני 6 קומות בלבד הפונים לרחוב. כפי שתראו בהמשך המסמך התקדמנו לא מעט בגיבוש תוכנית זו והיא לדעתנו התוכנית הטובה ביותר האפשרית. אנו לא מכחישים שגם בה כרוכים חסרונות מסוימים כגון מגורים בסמוך לאתר בנייה. אך לדעתנו היא ממקסמת גם את הרווח שלנו וגם שומרת על צביון הרחוב. (במסמך הזה תוכלו לקרא פירוט של היתרונות והחסרונות שעל פי הניתוח שלנו קיימים בכל תוכנית) .
לאחר הצגת שלוש התוכניות פירט שוקרון חלק מהצעדים שביצענו בחודשים האחרונים לקידום תוכנית "בינוי – פינוי":
  1. נעשו מדידות של המגרש.
  2. על סמך המדידות הכין האדריכל קרלוס פרוס תוכנית ראשונית (הדמייה ראשונית של התוכנית תועלה לאתר בימים הקרובים). 
  3. נערכו פגישות באגף ההנדסה בעירייה וברשות לפיתוח ירושלים. סגן מהנדס העיר ומנהל המנהלה לפינוי בינוי ברשות לפיתוח ירושלים הביעו תמיכה עקרונית בתוכנית.
  4. סוכם על קידומה לצורך קבלת הכרה והכרזה על הפרויקט במשרד השיכון.
  5. שובץ צוות מלווה: יועץ משפטי, עו"ד שגיא תירוש, האדריכל קרלוס פרוס, משרד ניהול פרויקטים "ליצד ניהול פרויקטים", שמאי-כלכלן עופר כהן.
  6. הצוות המלווה החל בבדיקות וממתין לקבלת הרשאה מהדיירים להמשך עבודה.

בחלקו השני של הערב תאר האדריכל קרלוס פרוס את התוכנית הראשונית שהכין. פרוס הציג לנוכחים מספר סקיצות של התוכנית. עדיין לא ניתן לקבוע מה יהיה גובהם הסופי של הבניינים שכן הדבר תלוי בתחשיב כלכלי שנערך בימים אלו וכן בהסכמות מצד העירייה. עם זאת הוא הציג מודל ממוחשב של הבניינים, כיצד הם יראו מכיוונים שונים וכן פתרון ראשוני לחנייה ותחבורה. 
בסוף הערב ביקשנו מבעלי הדירות לחתום על מסמך עקרונות. המסמך (שמצורף כאן) אינו כולל שום התחייבות משפטית בנוגע לדירות שלכם! זוהי רק הצהרת עקרונות כללית לגבי עצם קיומה של המנהלת והמטרות שלה. נשמח אם מי שעדיין לא חתם על המסמך יחתום ויעביר לנו (תיבת דואר ייעודית תפתח לשם כך בבניין 10 - נעדכן בהמשך) חתימה עליו תאפשר לנו להמשיך ולפעול.

מה קורה מאז הכנס?
את הכנס קיימנו בבהילות מסוימת משום שהסתבר לנו זמן קצר לפני כן שאם אנחנו רוצים להכניס את הפרוייקט שלנו לדיון בוועדה הקרובה במשרד השיכון, שתאשר אותו כפרויקט פינוי בינוי, עלינו לעשות זאת עד לסוף החודש. (הסבר קצר: כדי לקדם פרויקט פינוי בינוי עלינו לקבל החלטת ממשלה שמאשרת זאת. ההחלטה מאפשרת ליזם לקבל הטבות משמעותיות מאוד במיסוי מה שיהפוך את הפרויקט להרבה יותר כדאי ויאפשר לו גם לתת לנו דירות טובות יותר). בימים אלו עובד הצוות המקצועי שבחרנו על הכנת התיק להגשה למשרד השיכון (מדובר בתיק עב כרס של מסמכים שיש להגיש). את התיק יש להגיש, כאמור עד ע-31.12 והדיון בבקשה שלנו לקבלת הכרזה יתקיים ב-15 בינואר. אם הבקשה תאושר נמצא בתוך זמן קצר במצב חדש ואופטימי הרבה יותר לגבי יכולת ההיתכנות של הפרויקט.

לדעתנו, הדרך הטובה ביותר לקדם את התוכנית הזו במהירות וביעילות היא באמצעות מנהלת נבחרת של כל הבניינים, שתיקח עליה אחריות. כדי לעשות זאת עלינו לחבור לכמה שיותר בעלי נכסים ברחוב. לשם כך הוקם האתר. לאחר שבעלי הנכסים יחשפו למידע ויחתמו על הסכם העקרונות אנו מקווים לצרף למנהלת נציג מכל בניין ועדיף נציג מכל כניסה. על הנציג יהיה לשמור על קשר קבוע עם בעלי הדירות ולהעביר להם את המידע.
בשלב ראשון אנחנו רוצים להקים מאגר מידע שיכלוול פרטים אישיים של כל אחד מבעלי הנכסים ברחוב והדרכים ליצור איתו קשר. (לכן נשמח אם תמלאו את הטופס הזה - אם לא הצלחתם למלא באתר פשוט שלחו את הפרטים למייל: haarazim@gmail.com)
אנחנו מדגישים שלמיטב הבנתנו, כמי שעוסקים בעניין הזה באינטנסיביות רבה כבר שנתיים, לא מדובר על תוכנית עתידית לטובת ילדינו או נכדינו. אם נצליח להתאחד סביב התוכנית וסביב מנהלת מוסכמת שתקדם אותה נוכל ליהנות מבתים חדשים בתוך שנים ספורות. שוויים של הבתים האלו צפוי להיות גבוה ב-60 עד 100 אחוז משוויים של הבתים שלכם כיום. לדעתנו בעיריית ירושלים וברשות לפיתוח ירושלים נפתח עתה חלון הזדמנויות שיאפשר לנו לקדם את התוכנית במהירות ועלינו לנצל אותו.

למטה תמצאו מסמך שאלות ותשובות נפוצות. אתם מוזמנים לפנות אלינו בכל שאלה במייל – haarazim@gmail.com 

בהצלחה לכולנו.


שאלות ותשובות


ברור לנו שתהליך כזה מעורר חששות ותהיות רבות. במסמך הבא ננסה לענות על חלק מהן.

       1. למה בעצם לא להישאר עם הבתים הישנים והאהובים?
גם אנחנו אוהבים את הבתים שלנו. אבל חייבים להודות שהם ישנים מאוד, מצבם ההנדסי גרוע ומצב התשתיות שלהם גרוע עוד יותר. חיים בבניינים האלו מהווים סכנה בכל הנוגע לרעידות אדמה.
מצד שני, התוכנית שאנו מציעים טומנת בחובה הזדמנות פז כלכלית לכל אחד מאיתנו. אנחנו לא רוצים להתחייב על כמה תהיה שווה הדירה העתידית, לאחר השלמת הפרוייקט, אך באופן זהיר ניתן להניח שהדירה החדשה תהיה שווה לכל הפחות בין 60 אחוז ל-100 אחוז יותר. כלומר שאם היום הדירה שלכם שווה מיליון שקלים, מדובר ב"רווח" של בין 600 אלף למיליון שקלים.

       2.  אוקיי, השתכנעתי, אבל לא מדובר על תוכנית שתמשך 20 שנה?!
  זה בעיקר תלוי בנו. נכון הדבר שעד היום היו מעט מאוד תוכניות של פינוי בינוי שהצליחו ובדרך כלל זה נמשך שנים רבות. אבל יש לנו כמה יתרונות. ראשית את התוכנית שאנו מציעים ניתן לבצע במתכונת של בינוי – פינוי. כלומר שאנחנו נפנה את הדירות שלנו רק אחרי שנקבל מפתחות לדירה החדשה. זה מקל מאוד על הוצאת התוכנית לפועל. שנית, מכל הבירורים שעשינו, עיריית ירושלים, הועדה המחוזית לתכנון והבנייה (גוף של משרד הפנים) והרשות לפיתוח ירושלים (גוף משותף לעירייה ולמשרד ראש הממשלה) נותנים רוח גבית לתוכנית. שלישית, נראה שבשנה האחרונה חלה התקדמות משמעותית בנכונות של הרשויות לקדם תוכניות של פינוי-בינוי. לכן מכל זה אנחנו מסיקים שניתן להוציא את התוכנית לפועל בתוך שנים ספורות.

            3. במה זה תלוי?
       בזה שנתארגן כמו שצריך, נמנע מוויכוחי סרק ("יש לי מטבח חדש/חלונות כפולים מגיע לי יותר מהשכן שלי"), נבין את האינטרס המשותף שלנו, נבחר נציגים ונאפשר להם לפעול בשמנו.

              4.למה אנחנו צריכים לקחת על עצמנו את שלב התכנון. נמסור את הכל ליזם שישבור את הראש עם הרשויות והתוכניות?
           יש להבין שיש סתירה מובנת בין האינטרס שלנו כבעלי הקרקע לבין האינטרס של היזם שיבנה את הבניין. הוא יבקש לבנות כמה שיותר דירות (כדי למכור אותן) הוא יבקש לתת לנו את הדירות הטובות פחות ולמכור את הטובות יותר ועוד. הבעייתיות הזו קיימת בצורה הרחבה ביותר בשלב התכנון. לכן, כדאי לנו להתקדם בשלב זה באופן עצמאי כדי שהתוכנית תאזן היטב יותר בין הרצונות והצרכים שלנו לבין הרווח של היזם. מה עוד שבינתיים נראה שאנחנו מתקדמים בקצב טוב. כמובן שלאחר השלב הראשוני - של קבלת אישור ראשוני במשרד השיכון ובעירייה לתוכניות - נפנה ליזמים (באמצעות מכרז או בכל דרך אחרת) ונבחר את היזם שיוביל את הפרויקט. נהיה חייבים יזם בשלב זה כי הכנת תוכנית מפורטת ואישורה בצנרת הבירוקרטית דורשת השקעה כספית ניכרת. 
       
               5. מי ממן את האדריכל, היועץ המשפטי, חברת הניהול וכל האנשים שעובדים על התוכנית?
       שאלה טובה. אף אחד. הם עובדים למעשה בחינם, מתוך הבנה ג'נטלמנית שכאשר התוכנית תקרום עור וגידים הם יהיו אנשי המקצוע שימשיכו לעבוד עליה ולקבל את שכרם. בשלב זה הוחלט על איסוף סכום של מאה שקלים מכל בעל דירה כדי לממן את ההוצאות הראשוניות (צילום מסמכים, הדפסת מפות ותוכניות, מימון כנסים ועוד). 

               6. כל הזמן הסבירו לנו שלא ניתן לממן פרויקט פינוי –בינוי מבלי להכפיל את מספר הדירות פי 4. כלומר לבנות כ-600 דירות על 150 דירות שיהרסו. זה לא נכון?
      לא מדוייק. המדד החשוב יותר הוא לא מספר הדירות שיבנו אלא מספר המטרים הבנויים (שכן היזם בעצם מוכר מטרים ולא דירות). על כן, השאלה החשובה היא כמה מטרים הורסים כעת וכמה יבנו. התשובה תלויה בשני משתנים – התחשיב הכלכלי – שייתן לנו את מספר הדירות/ שטח המינימלי שמתחתיו לא משתלם לממן את הפרויקט והנכונות של גופי התכנון (עירייה וועדה מחוזית).
      בחיפה החל עכשיו פרויקט דומה לפינוי-בינוי, שם יהרסו 126 דירות ויבנו 466 (ראו כתבה למטה). בהנחה ששטח הקרקע שלנו יקר בהרבה מאשר בחיפה ניתן להניח שנוכל להגיע ליחס נמוך יותר בין הדירות שיהרסו לאלו שיבנו. אבל עוד מוקדם לדון בכך.
       
      הערה חשובה: לפני כחודש אושרה תוכנית מתאר חדשה לשכונת בית הכרם. התוכנית מגבילה את מספר הקומות שיאושרו לבנייה ברחוב הארזים. מהתוכנית עולה שהעירייה לא תאשר הקמת בנייני ענק של 20 קומות ברחוב, על כן יש צורך בתכנון חכם שינצל היטב את השטח (הנדיר) שעומד לרשותנו מאחורי הבניינים.

         7. יכול להיות שהתוכנית נהדרת. אבל האם נאלץ לחיות בצמוד לאתר בנייה ענקי במשך שנים?
       נכון שהתוכנית תהיה כרוכה בחוסר נעימות בשלב הבנייה, אבל חוסר הנעימות הזה מתגמד לעומת פרויקט תמ"א 38 בו אתר הבנייה הוא כמעט בתוך הבית. יש גם שיעדיפו להישאר בביתם עם מטרדי רעש ואבק לתקופה מוגבלת מאשר לעבור פעמיים דירה. נוסף יעל כך, שנם היום אמצעים להפחתת המטרדים וההסכם עם היזם יכלול גם התחייבות לשעות עבודה סבירות והתחשבות בדיירים.
      בכל מקרה, אנחנו גם מעריכים שבהמשך הדרך תהיה אפשרות להיענות לבקשה של בניין שיצליח להתארגן כדי להתפנות באופן מאורגן לתקופת הבנייה - במתכונת רגילה של פינוי - בינוי. 

           8. אוקי, הצלחנו. הבניינים החדשים הוקמו, אבל עכשיו צריך לשלם מאות שקלים בחודש לחברת ניהול ולא נוכל להמשיך ולגור ברחוב. ובכלל, רחוב הארזים יהפוך למשהו אחר לגמרי עם מגדלים וחניונים תת קרקעיים. בקיצור יצא שכרנו בהפסדנו.
      לא ולא. התוכנית שאנו מציעים אינה יומרנית ולא אמורה לשנות באופן דרמטי את אופי הרחוב. ראשית, הבניינים יהיו בגובה של עד 12 קומות ואולי פחות. אלה לא בדיוק מגדלי ענק. יותר מכך -  הבניינים שעל הרחוב יהיו בגובה של כ-6 קומות, כלומר, בסך הכל קומה אחת יותר מאשר היום. יופייה של התוכנית הוא, שהיא מצליחה לשמור על אופיו של רחוב הארזים. לכן, אפשר לשער שגם אם התוכנית תצא לפועל, תוכלו  אפילו בעוד כמה שנים לרדת מהבית ביום שישי וללכת לאלי לקנות חלה ולאברהים כדי לקנות את העיתון. 
               
            9. האם לא מדובר בתוכנית שנוגעת רק לבניין מספר 10?
        לא. נכון שהיוזמה לתוכנית החלה בעקבות פעולות שביצעה נציגות ועד הבית של בניין 10 בשנתיים האחרונות כדי לקדם פרויקט לשיפוץ הבניין. אבל בשלב מאוד מוקדם הבנו שכדי להוציא לפועל את התוכנית הטובה ביותר אנחנו חייבים לשתף פעולה עם הבניינים האחרים ברחוב. בתוכנית שאנו מציעים אין לבניין 10 או לכל בניין אחר יתרון על פני האחרים. 


לשאלות נוספות, תהיות או תגובות ניתן לפנות אלינו במייל: haarazim@gmail.com
או כמובן להגיב למטה

יום רביעי, 19 בדצמבר 2012

צילום אוויר


תצלום אוויר של רחוב הארזים עם גבולות החלקות מתוך מערכת מידע גיאוגרפי (GIS) של עיריית ירושלים

וכך הבניינים שלנו נראים היום: 










חיפה ואנחנו

שימו לב לכתבה הזו שהתפרסמה לפני חודשיים במעריב. הכתבה עוסקת בפרויקט פינוי בינוי שנעשה בימים אלו בחיפה. פרויקט החיפאי דומה בנקודות רבות לפרויקט שאנחנו מבקשים לקדם. כמעט אותו מספר דירות (אצלנו 150, בחיפה 126). גם שם מקור היוזמה הוא בהתארגנות של הדיירים. נקודה אחת שונה יש בין שני הפרויקטים והיא עובדת לטובתנו. מחירי הקרקע והדירות בחיפה זולים משמעותית בהשוואה למחירי הדירות בירושלים בוודאי בבית הכרם, דקה הליכה מהרכבת הקלה. לכן ניתן להניח שאם הפרויקט בחיפה משתלם ליזם, הפרויקט שלנו ישתלם לו הרבה יותר ובסופו של דבר גם לנו.
בהצלחה,