מה קורה עכשיו? (עדכון מספר 1)

ב-4.12.12 ערכנו כנס של בעלי דירות במתנ"ס בית הכרם. במהלך הכנס הצגנו את עיקרי היוזמה שלנו, את אנשי המקצוע שהחלו לעבוד איתנו ואת השלבים הבירוקרטיים שאנחנו צריכים לעבור כדי להוציא את התוכנית לפועל. במסמך הבא נתן תמצית קצרה לטובת מי שלא היה בכנס ונוסיף עדכונים על ההתקדמות שלנו בשבועות האחרונים ועל מה שעומד לקרות בהמשך.

 סיכום הכנס.

ראשון הדוברים בכנס היה דניאל שוקרון, תושב הארזים וחבר נציגות ועד הבית בבניין 10. שוקרון הוא ממובילי היוזמה וכמי שעוסק בעבודתו רבות בנושאי תכנון ובנייה הוא גם מוביל את הצד התכנוני והקשר עם הרשויות. שוקרון תיאר את המהלכים שביצענו (ועדי הכניסות בבניין 10) בשנתיים האחרונות. בתקופה זו בחנו שלוש אפשרויות להתחדשות עירונית:
א.      תמ"א 38 – התקשרנו עם יזם, שהכין תוכנית ראשונית, אולם, בחינה מדוקדקת של הנושא העלתה שמדובר בתוכנית עם קשיים רבים ביישום (בשל צורת הבניין) ועם יתרונות מועטים. אחד החסרונות, למשל, הוא שבשל אופי הבניין לאחר השלמת התוכנית יאלץ כל אחד מהדיירים להשקיע סכומים ניכרים כדי להתאים את התוספת לדירה שלו. מלבד הבעיות המוכרות של תמ"א 38, ביניהן מגורים בתוך אתר בנייה ועוד.
ב.      פינוי - בינוי על פי הצעת חברת אמבסדור – כידוע חברת אמבסדור, יחד עם חברת אדריכלים מת"א, מקדמים פרויקט פינוי בינוי של כל הרחוב. התוכנית הראשונית שלהם מדברת על הקמת 5 רבי קומות עם 530-600 יחידות דיור. הבעיה העיקרית שאנחנו מצאנו בתוכנית זו היא הקושי בפינוי הדיירים לתקופת הבנייה. לדעתנו ואחרי שבדקנו את הנושא עולה שנושא פינוי הדירות הוא מכשול גדול בפני תושבי הרחוב. לדעתנו, התוכנית גם בעייתית מבחינת עומס הבנייה שהיא מציעה לרחוב. לפי ההתרשמות שלנו גם העירייה לא סומכת את ידיה על תוכנית זו.
ג.       בינוי – פינוי על כל חלקה בנפרד – (שימו לב שקודם בונים ורק אז מפנים) זו התוכנית שאותה אנחנו מעבדים בחודשים האחרונים. עיקריה – (1) בניית בניינים בני 9-12 קומות במגרשים האחוריים של כל חלקה (אין צורך באיחוד החלקות! מה שמפשט את תהליך האישור). בניינים אלו יפנו לגן הזיכרון. (2) קבלת הדירות החדשות ולאחר מכן הריסת הבניינים הקיימים. ו- (3) בניית בניינים בני 6 קומות בלבד הפונים לרחוב. כפי שתראו בהמשך המסמך התקדמנו לא מעט בגיבוש תוכנית זו והיא לדעתנו התוכנית הטובה ביותר האפשרית. אנו לא מכחישים שגם בה כרוכים חסרונות מסוימים כגון מגורים בסמוך לאתר בנייה. אך לדעתנו היא ממקסמת גם את הרווח שלנו וגם שומרת על צביון הרחוב. (במסמך הזה תוכלו לקרא פירוט של היתרונות והחסרונות שעל פי הניתוח שלנו קיימים בכל תוכנית) .

לאחר הצגת שלוש התוכניות פירט שוקרון חלק מהצעדים שביצענו בחודשים האחרונים לקידום תוכנית "בינוי – פינוי":

1. נעשו מדידות של המגרש.
2. על סמך המדידות הכין האדריכל קרלוס פרוס תוכנית ראשונית (הדמייה ראשונית של התוכנית תועלה לאתר בימים הקרובים). 
3. נערכו פגישות באגף ההנדסה בעירייה וברשות לפיתוח ירושלים. סגן מהנדס העיר ומנהל המנהלה לפינוי בינוי ברשות לפיתוח ירושלים הביעו תמיכה עקרונית בתוכנית.
4. סוכם על קידומה לצורך קבלת הכרה והכרזה על הפרויקט במשרד השיכון.
5. שובץ צוות מלווה: יועץ משפטי, עו"ד שגיא תירוש, האדריכל קרלוס פרוס, משרד ניהול פרויקטים "ליצד ניהול פרויקטים", שמאי-כלכלן עופר כהן.
6. הצוות המלווה החל בבדיקות וממתין לקבלת הרשאה מהדיירים להמשך עבודה.

בחלקו השני של הערב תאר האדריכל קרלוס פרוס את התוכנית הראשונית שהכין. פרוס הציג לנוכחים מספר סקיצות של התוכנית. עדיין לא ניתן לקבוע מה יהיה גובהם הסופי של הבניינים שכן הדבר תלוי בתחשיב כלכלי שנערך בימים אלו וכן בהסכמות מצד העירייה. עם זאת הוא הציג מודל ממוחשב של הבניינים, כיצד הם יראו מכיוונים שונים וכן פתרון ראשוני לחנייה ותחבורה. 

בסוף הערב ביקשנו מבעלי הדירות לחתום על מסמך עקרונות. המסמך (שמצורף כאן) אינו כולל שום התחייבות משפטית בנוגע לדירות שלכם! זוהי רק הצהרת עקרונות כללית לגבי עצם קיומה של המנהלת והמטרות שלה. נשמח אם מי שעדיין לא חתם על המסמך יחתום ויעביר לנו (תיבת דואר ייעודית תפתח לשם כך בבניין 10 - נעדכן בהמשך) חתימה עליו תאפשר לנו להמשיך ולפעול.

מה קורה מאז הכנס?

את הכנס קיימנו בבהילות מסוימת משום שהסתבר לנו זמן קצר לפני כן שאם אנחנו רוצים להכניס את הפרוייקט שלנו לדיון בוועדה הקרובה במשרד השיכון, שתאשר אותו כפרויקט פינוי בינוי, עלינו לעשות זאת עד לסוף החודש. (הסבר קצר: כדי לקדם פרויקט פינוי בינוי עלינו לקבל החלטת ממשלה שמאשרת זאת. ההחלטה מאפשרת ליזם לקבל הטבות משמעותיות מאוד במיסוי מה שיהפוך את הפרויקט להרבה יותר כדאי ויאפשר לו גם לתת לנו דירות טובות יותר). בימים אלו עובד הצוות המקצועי שבחרנו על הכנת התיק להגשה למשרד השיכון (מדובר בתיק עב כרס של מסמכים שיש להגיש). את התיק יש להגיש, כאמור עד ע-31.12 והדיון בבקשה שלנו לקבלת הכרזה יתקיים ב-15 בינואר. אם הבקשה תאושר נמצא בתוך זמן קצר במצב חדש ואופטימי הרבה יותר לגבי יכולת ההיתכנות של הפרויקט.

לדעתנו, הדרך הטובה ביותר לקדם את התוכנית הזו במהירות וביעילות היא באמצעות מנהלת נבחרת של כל הבניינים, שתיקח עליה אחריות. כדי לעשות זאת עלינו לחבור לכמה שיותר בעלי נכסים ברחוב. לשם כך הוקם האתר. לאחר שבעלי הנכסים יחשפו למידע ויחתמו על הסכם העקרונות אנו מקווים לצרף למנהלת נציג מכל בניין ועדיף נציג מכל כניסה. על הנציג יהיה לשמור על קשר קבוע עם בעלי הדירות ולהעביר להם את המידע.

בשלב ראשון אנחנו רוצים להקים מאגר מידע שיכלוול פרטים אישיים של כל אחד מבעלי הנכסים ברחוב והדרכים ליצור איתו קשר. (לכן נשמח אם תמלאו את הטופס הזה - אם לא הצלחתם למלא באתר פשוט שלחו את הפרטים למייל: haarazim@gmail.com)

אנחנו מדגישים שלמיטב הבנתנו, כמי שעוסקים בעניין הזה באינטנסיביות רבה כבר שנתיים, לא מדובר על תוכנית עתידית לטובת ילדינו או נכדינו. אם נצליח להתאחד סביב התוכנית וסביב מנהלת מוסכמת שתקדם אותה נוכל ליהנות מבתים חדשים בתוך שנים ספורות. שוויים של הבתים האלו צפוי להיות גבוה ב-60 עד 100 אחוז משוויים של הבתים שלכם כיום. לדעתנו בעיריית ירושלים וברשות לפיתוח ירושלים נפתח עתה חלון הזדמנויות שיאפשר לנו לקדם את התוכנית במהירות ועלינו לנצל אותו.

למטה תמצאו מסמך שאלות ותשובות נפוצות. אתם מוזמנים לפנות אלינו בכל שאלה במייל – haarazim@gmail.com 

בהצלחה לכולנו.