הנדון: הודעה על כינוס אסיפה כללית של דיירי הבניין אשר ברחוב הארזים

                                                 תאריך: _______________

לכבוד

מר/גב' ___________

מרח' הארזים ______

בית הכרם, ירושלים

א.ג.נ.

הנדון: הודעה על כינוס אסיפה כללית של דיירי הבניין אשר ברחוב הארזים___

1.       הינך מוזמן לישיבת האסיפה הכללית של דיירי הבניין  שתתקיים ביום __________ _  בשעה _________  ב__________________________.

2.       בהתאם להנחיות היועץ המשפטי המלווה, עלינו לייסד את המנהלת העוסקת בקידום פרויקט בינוי ופינוי כגוף פורמאלי, על מנת שהמנהלת תוכל לפעול תחת מנדט שניתן לה מבעלי הדירות, עפ"י התקנון המצוי של וועדי בתים ונספח תפקידי וסמכויות המנהלת.

3.       על סדר היום:   

א.      בחירת 5 נציגים לוועד הבית בבניין, אשר שחלקם ישמשו גם כנציגי הבניין במנהלת פרויקט בינוי-פינוי ברחוב הארזים. שני הנציגים שנבחרו ראשונים ברוב קולות הדיירים ישמשו בהתאמה כיושב ראש ומזכיר האסיפה הכללית של הבניין.

ב.      אישור נוסח התוספת לתקנון הבית המשותף, (להורדת תקנון הבית המשותף לחץ  כאן)

כתובת אתר האגודה לתרבות הדיור)  לתקנון) www.tarbut-hadiur.gov.il

 שעניינה פרויקט פינוי-בינוי ברחוב הארזים  מצורף בהמשך.

4.       מי אשר נבצר ממנו להשתתף בכינוס האסיפה, יוכל להעביר ייפוי כוח בכתב לבעל דירה אחר לייצגו באסיפה זו. יש לציין שם ושם משפחה מלא מספר בניין, ומספר הדירה.

5.       בני זוג אינם מחויבים להגיע שניהם לאסיפה, היות ולכל דירה זכות הצבעה אחת.  בעלים במשותף, יש להביא ייפוי כוח של אחד הצדדים.

6.       החלטות מחייבות של האסיפה,יתקבלו  עפ"י הכללים של תקנון וועד הבית המשותף , וכן נוהל מניין חוקי (קוורום) לקיום האסיפה

אנו מבקשים את שיתוף הפעולה שלכם כדי לקדם את הפרויקט החשוב לכולנו.

שאלות וברורים , העברת יפויי כוח , ניתן ליצור קשר באמצעות האתר והטלפונים המפורסמים בו.

                                               שנת בניה ובריאות, ובהצלחה לכולנו

שנה טובה

                                                                     וועד ההקמה

מנהלת הארזים

נספח תוספת לתקנון הבית המשותף (התקנון המצוי)

א.    מטרה:

לפעול לקידום פרויקט "התחדשות עירונית" בדרך של בינוי-פינוי, ברחוב הארזים 8, 10, 12, 14, ירושלים.

ב.      הגדרות

1.      "המתחם" - הבניינים 8, 10, 12, 14 ברחוב הארזים, ירושלים.

2.     פרויקט הארזים (להלן גם: "הפרויקט") – פרויקט "התחדשות עירונית" במתחם, בדרך של בינוי-פינוי.

3.      "מנהלת הארזים" – כלל הגופים ובעלי התפקידים המפורטים להלן, שנבחרו לפעול בשמם של דיירי המתחם על מנת לקדם הפרויקט.  

4.    "המנהלת"– גוף המורכב מ- 20 חברים, שנבחרו באסיפות הכלליות של כל בניין במתחם כחברי וועדי הבניינים (חמישה חברים מכל בניין), ושסמכויותיו הם כמפורט בתוספת זו. המנהלת תפעל ככל שהדבר יידרש בועדות משנה. בכל ועדת משנה יהיו 3 עד 5 חברים וכו'.

5.              "קבינט המנהלת" (להלן גם: "הקבינט") – גוף המורכב מ-8 חברים + יו"ר, שסמכויותיו והליך בחירת חבריו הם כמפורט בתוספת זו. 

6.              "קוורום"  - מספר חברים מינימלי הדרוש לקיום, אסיפה או ישיבה של אחד הגופים, בהתאם לאמור בסעיף. לעניין כינוס ישיבות הנהלת או הקבינט וקבלת החלטות, במידה ולא הגיע קוורום מספק, הודעה של יו"ר על זימון מחדש בתוך 5 ימים על הישיבה יתקבלו   החלטות בקוורום מספק של 50%, והחלטות אלו יהיו תקפות ומחייבות.

ג.             כללי :

7.              מנהלת הארזים, על גופיה ובעלי תפקידיה תפעל על פי האמור בתוספת זו, ועל פיה בלבד.

8.               מנהלת הארזים והקבינט אינם מוסמכים להתחייב בשם הדיירים במתחם התחייבויות כספיות כלשהן, ואולם ניתנת להם הסמכות לקבל את כל ההחלטות הנדרשות לצורך קידום הפרויקט.

9.              מנהלת הארזים והקבינט יחדלו מפעילותם רק בתום אכלוס כלל הדירות שיבנו בפרויקט לטובת דיירי המתחם ובסיום תקופת הבדק בדירות אלה.

10.          כל המוסדות ובעלי התפקידים במנהלת הארזים ילוו על ידי היועץ המשפטי של הפרויקט ויקבלו ממנו יעוץ.

ד.            קבינט המנהלת

ד.1  הליך בחירת חברי הקבינט ויו"ר הקבינט והמנהלת המורחבת

11.   שמונה חברי הקבינט ויו"ר הקבינט והמנהלת ייבחרו מבין 20 חברי המנהלת ועל ידם, באופן שלכל בניין יהיה לפחות נציג אחד בקבינט. אופן ההצבעה ותוצאותיה ירשמו בפרוטוקול שיחתם על ידי  חברי המנהלת.

12.   חבר במנהלת יכול להציע עצמו כאחד משמונה המועמדים לקבינט, וכן להציע עצמו כמועמד התשיעי לכהונת יו"ר הקבינט ויו"ר המנהלת.  

13.    לצורך בחירת חברי הקבינט נדרש קוורום של לפחות 11 מבין 20 חברי המנהלת, בין אם בעצמם ובין באמצעות מיופה כוח מטעמם, ובתנאי שכל חברי המנהלת קיבלו הודעה על מועד קיומה של הישיבה, 14 ימים מראש.  

ד.2     סמכויות הקבינט:

14.   ואלה סמכויות הקבינט:

א.             לייצג הדיירים במתחם במשא ומתן ובמגעים עם הרשויות השונות, היזמים/קבלנים הפוטנציאליים והיועצים החיצוניים לצורך קידום הפרויקט, וכן קבלת החלטות באשר לדרך ניהול המשא ומתן והמגעים עם גורמים אלה, ובחירת הגורמים המתאימים לביצוע הפרויקט.

ב.             לאשר באישור סופי תנאי ההתקשרות עם יועצים חיצוניים, כגון יועצים משפטיים, אדריכלים, פרוגרמטורים, יועצי תנועה ותשתיות וכד'.

ג.               לאשר הנוסח הסופי של ההסכמים השונים עם הרשויות, תוכניות בניין ערים להפקדה וההסכם עם היזם, ולהעבירם, לאחר אישור, לאישורה הסופי של המנהלת.     

ד.             למסור דין וחשבון למנהלת על בסיס חודשי, או לפי דרישה, על קצב התקדמות החתמת הדיירים על הסכמי הבינוי-פינוי עם היזם/קבלן, ומתן הוראות כלליות לחברי המנהלת הנוגעות לקצב ואופן החתמת הדיירים במתחם.   

ד.3        כינוס ישיבות הקבינט, הקוורום הדרוש וקביעת סדר היום

15.          הקבינט יתכנס לישיבה מן המניין בתאריך ובשעה קבועים, אחת לחודש לפחות, בקוורום של לפחות חמישה מבין חברי הקבינט.

16.          ישיבות שלא מן המניין יכונסו על פי החלטת יו"ר הקבינט או לבקשת מחצית מחברי הקבינט שתועבר ליו"ר הקבינט, בקוורום של לפחות חמישה מבין חברי הקבינט .

17.          סדר היום בישיבת הקבינט יקבע על ידי יו"ר הקבינט או לפי בקשת מחצית  מחברי הקבינט שתועבר ליו"ר הקבינט.  

ה. המנהלת

ה.1 חברי המנהלת

18.         המנהלת תורכב מ-עד  20 חברי וועדי הבתים שנבחרו באסיפות הכלליות בכל בניין, ובכללם אלה אשר נבחרו לכהן בקבינט.

19.          יו"ר  הקבינט יכהן גם כיו"ר המנהלת.

ה.2  אחריות המנהלת

20.         לקדם חתימה של בעלי הדירות על ההסכמים עם היזם/קבלן הנבחר,  ולעדכן באופן שוטף את מסד הנתונים וסטטוס הדירות המתחם .

21.         להציג את המידע לדיירים לפי סעיף 14(ג) לעיל.

22.          להעביר לקבינט דין וחשבון חודשי, או על פי דרישה, אודות סטטוס הדירות במתחם ואודות קצב החתמת הדיירים על ההסכמים עם היזם.

23.         לתת מענה יעיל ומהיר לשאלות הדיירים בנוגע לפרויקט ולהוות הכתובת הראשונית והמיידית לבעיות פרטניות של הדיירים בנוגע לפרויקט. 

24.            להקים לנהל ולעדכן באופן שוטף את אתר האינטרנט של הפרויקט.

ה.3  כינוס ישיבות המנהלת, הקוורום הדרוש וקביעת סדר היום

25.          המנהלת תתכנס לישיבה מן המניין בתאריך ובשעה קבועים, אחת לחודשיים, בכדי לגבש הדו"ח שיועבר לקבינט, לקבל סקירות ונתונים, ולדון בכול העניינים הדרושים לקידום/ביצוע הפרויקט.

26.           ישיבות שלא מן המניין יכונסו על פי החלטת יו"ר המנהלת או לבקשת מחצית מחברי המנהלת שתועבר ליו"ר המנהלת, ובקוורום של לפחות 12 חברים.

27.           סדר היום בישיבת המנהלת יקבע על ידי יו"ר המנהלת או לפי בקשת מחצית  מחברי המנהלת שתועבר ליו"ר המנהלת.  

28.         לצורך אישור סופי של הנוסח של ההסכמים השונים עם הרשויות, תוכניות בניין ערים להפקדה וההסכם עם היזם, יידרש קוורום של 65% מהחברים לפחות.

 

29.          לצורך אישור נוסח ההסכם עם היזם יידרש רוב של 70%  מחברי המנהלת. בשאר המקרים נדרש רוב רגיל, ובמקרה של שוויון במספר הקולות, דעתו של היו"ר היא זו אשר תכריע.

30.         החלפה או הוצאה של חבר מנהלת תבוצע בהתאם לכללי התקנון המצוי.

31.    במקרה של התפטרות חבר תפעל המנהלת למלא את מקומו ע"י חבר אחר מהבניין בו נבחר,

          בדרך של הבא בתור או בדרך של קול קורא לבניין לשלוח נציג מוסכם למנהלת.

                                                                         

פרוטוקול מנהלת הארזים – 29.8.2013

נוכחים: יוסי תורג'מן, אביגיל ון קרפלד, חיים רוטנברג, דני שוקרון, ניר חסון, עדו רעם

1.      דני מעדכן: א. לאחר מספר דחיות שנבעו מסיבות בירוקרטיות תתכנס הועדה הבינמשרדית תתכנס ב-29.9, כדי לדון בין היתר בפרוייקט הארזים.

ב.      האדריכל קרלוס פרוס ממשיך לקדם את התוכנית ועתה התאים אותה לדרישות מבע"ת (מבנה אחיד לתוכנית), זהו נוהל של משרד הפנים לסטנדרטים לתוכניות בנייה. במקרה של אישור הועדה הבינמשרדית מעריך פרוס כי בתוך 4 חודשים התוכנית תוכל לעבור את שלב תנאי הסף (שלב אישור ראשוני של אגפי העירייה השונים) ולאחר מכן להתחיל בתהליך הפקדת התוכנית.

ג.       בהמשך לדיון הקודם, אנשי חברת החשמל קיבלו מידע מקיף על הפרוייקט כדי שיבחנו האם החברה מצטרפת לפרויקט באמצעות מגרש התחמ"ש שליד בניין 8. אנו ממתינים לתשובת החברה.

2.      הדבר החשוב ביותר כרגע הוא הפיכת המנהלת לגוף רשמי. כזכור הוחלט על הקמת מנהלת על פי תקנון הבתים המשותפים (במתכונת של ועד בית רגיל). דני הציג למשתתפים את המסמכים שהכין היועץ המשפטי, עו"ד תירוש. המסמך הראשון הוא זימון רשמי לאסיפת דיירים והמסמך השני הוא תוספת לתקנון הבתים המשותפים שמתייחס לתפקידי מנהלת הארזים. במהלך הישיבה העירו החברים מספר הערות וביקשו לתקן מסר סעיפים בנספח. המסמכים הסופיים יועלו לאתר האינטרנט ויופצו בין כל בעלי הדירות.

3.      סוכם שעד ל-31.10.13 על כל אחד מהבניינים לקיים אסיפת דיירים שבמהלכה יקבעו נציגי הבניין למנהלת. סוכם על תאריכי האסיפות:

בניין 8 – האסיפה תיערך ב-20.10

בניין 10 – האסיפה תיערך ב-14.10

בניין 12 – האסיפה תיערך ב-17.10

בניין 14 – האסיפה תיערך ב-14.10

כל האסיפות יערכו בשעה 20:00 בבית הכנסת ברחוב התומר, אלא אם תבוא הודעה אחרת.

4.      בכל בניין תתלה ההזמנה לאסיפה בנוסף ישלחו הזמנות לכל כתובות המייל שברשות המנהלת ולמי שאין מייל ישלח לו מכתב בדואר רשום. ניתן לחייב את קופת ועד הבית על משלוח ההודעות.

5.      באסיפה ירשם פרוטוקול שבו יכתב מי הם הנציגים שנבחרו ותיעוד ההצבעה לאישור התקנון שעוסק בתפקידי וסמכויות המנהלת. לאחר דיון ולאור החשש מהשתתפות נמוכה בפגישות הוחלט להוסיף לנספח הערה כי בעל דירה שקיבל הודעה אך לא התייצב לפגישה יחשב במסכים מראש לכל החלטה שתתקבל.

6.      יש לציין כי על פי תקנון הבתים המשותפים הקוורום לאסיפה הינו השתתפות של בעלי מחצית הדירות לפחות, בעצמם או על ידי באי-כוח. במקרה של השתתפות נמוכה של בעלי הדירות, ימתינו נציגי הכניסה חצי שעה ולאחריה תתכנס הישיבה ותקבל החלטות בכל מספר דיירים. ישיבה זו תהיה חוקית בכל מספר של דיירים, שכן היא נחשבת ל"ישיבה שנייה".  

7.      לאחר האסיפות של הבניינים תפעל המנהלת לארגון אסיפה כללית של כל בעלי הדירות בפרוייקט ובהשתתפות נציגי הרשות לפיתוח ירושלים בכדי לעדכן את הדיירים בכל הנעשה ולבחון דרכים לקידום הפרוייקט.  

רשם: ניר חסון

פרוטוקול ישיבת מנהלת הארזים – 17.7.2013

נוכחים: דני שוקרון, עדו רעם, חיים רוטנברג, איתמר אלבז, אביגיל ון קרפלד, ישראל ואיטה גנץ, ינון ולר.

1.      דניאל שוקרון עדכן את הנוכחים בנוגע לפגישה עם נציגי חברת החשמל שבקשו לבדוק אפשרות להשתלב בתכנון.  חברת חשמל מחזיקה בבעלות על מגרש  בקצה התוכנית, עליו עמדת תחנת החשמל הישנה, שהושבתה לפני שנים. לכאורה יש ביננו לבין חברת החשמל מפגש אינטרסים. החברה מבקשת לממש את הפוטנציאל הכלכלי של הקרקע ואילו מבחינתו צירוף של המגרש יכול לשפר את הפרויקט ובמיוחד להקל על תהליך הבנייה. הרווח שלנו יהיה בכך שתחילת הבנייה יכולה להיות על המגרש של חברת החשמל, הרחק מהבניינים שלנו. היזם יוכל לקבל מגרש פנוי, ללא דיירים, מה שצפוי להוזיל את עלויות הבנייה ולפשט את התהליך הלוגיסטי. בפגישה קיבלו נציגי החברה עדכון על הפרוייקט ואנחנו ממתינים לתשובתם.

2.      שלשום (15.7) הוגש תיק הפרוייקט למיון שני בועדה הבינמשרדית שמאשרת פרויקטים לפינוי-בינוי. שוקרון הציג מספר מסמכים מהתיק, כולל מכתב של ראש העיר ומהנדס העיר שסומכים ידיהם על הפרוייקט, דוחות כלכליים, מכתבים ממשרדים ממשלתיים ועוד. כן הוצג סעיף תקציבי של ועדת הכספים של העירייה למימון ראשוני של תכנון הפרוייקט בסכום של 64,000  שקלים. סכום זה יאושר לאחר קבלת האישור מהועדה הבינמשרדית. לבקשת החברים יועבר חלק מהחומר לסריקה באתר האינטרנט כדי שציבור בעלי הדירות יהיה מעודכן בהתקדמות הרבה. שוקרון לסיכום: "הדברים זזים טוב וזזים מהר במיוחד בעבור מי שמכיר את הבירוקרטיות הממשלתיות. יישר כוח לעמית פוני מהרשות לפיתוח ירושלים ולצוות שלנו  - קרלוס האדריכל, עופר השמאי, ינון, יועץ התנועה ועו"ד שגיא תירוש.

3.      נערך דיון בנושא תהליכי ההסמכה של המנהלת, כדי שתהפוך לגוף רשמי בעל יכולת קבלת החלטות. כזכור, על פי ייעוץ משפטי שקיבלנו, כל כניסה תמנה נציג למנהלת שתפעל תחת תקנון הבתים המשותפים(הקישו לקריאת התקנון). מתחת למנהלת המורחבת, שתקבל ברוב קולות את ההחלטות המכריעות, יפעל קבינט שיקבל החלטות שוטפות. איתמר אלבז הציע שבקבינט תהיה החלוקה הבאה: 2 נציגים לכל בניין, מלבד לבניין 12 שיקבל 3 נציגים בגלל ריבוי הכניסות בבניין (7 כניסות לעומת 3-4 בשאר הבניינים). ההצעה התקבלה. החברים העירו עוד מספר הערות על מבנה המנהילת:

א.       האחריות להתעדכן בנעשה ולהיות מעורבים תהיה גם על בעלי הדירות. נפעל על פי עקרון "שתיקה כהסכמה" כניסה שלא תשלח נציג לישיבת מנהלת תחשב כאילו הסכימה להחלטות שהתקבלו.

ב.       מועדי הישיבות יתפרסמו באתר והן פתוחות לבעלי הדירות, אך זכות ההצבעה תשמר לנציגים בלבד.

ג.        אביגיל ון קרפלד ועדו רעם העבירו מסמך עם הערות שלהם למסמכים שחיבר היועץ המשפטי,עו"ד שרגא תירוש. שוקרון קיבל על עצמו להעביר את הערות לעו"ד כדי לקבל את תשובותיו.

4.      סוכם: כל כניסה צריכה לקבוע אסיפה שאליה יזומנו כל בעלי הנכסים כדי לבחור את נציגיהם. את האסיפה יש לנהל על פי מסמך הפרוטוקול שהועבר על ידי עו"ד תירוש. את הזימונים לישיבה יש לשלוח אישית ולפרסם על לוחות המודעות 14 ימים לפני הפגישה. הפגישות יעשו בשבוע האחרון של אוגוסט. לאחר מכן יבחר הקבינט יבחר מקרב נציגי הכניסות. כל זאת במטרה שעד לחגים תהיה מנהלת חוקית לניהול הפרוייקט. דייר שלא יגיע לאסיפה יכול להעביר את הצבעתו באמצעות יפויי כוח.

5.      נערך דיון במצב ההחתמות על הטופס של משרד השיכון. בזכות פעולה נמרצת של עדו רעם הגענו ל-82 אחוז, שהם 126 מבעלי הדירות שחתמו על טופס הסכמה עקרוני לפרוייקט. סוכם שיש לעשות מאמץ להגיע ולנסות להחתים את 28 הדיירים האחרונים.

רשם: ניר חסון

פרוטוקול ישיבת מנהלת הארזים 19.6.2013

פרוטוקול ישיבת מנהלת הארזים 19.6.2013

נוכחים: יוסי תורג'מן, דודו טוויטו, חיים רוטנברג, דניאל שוקרון, אביגיל ון קרפלד, ניר חסון

1.      שוקרון נתן מספר עדכונים :

·         השבוע אמורה הייתה להתקיים ישיבה בועדה הבינמשרדית בנודע לפרוייקט. מדובר בישיבת מיון שני לקראת קבלת אישור ממשלתי כתוכנית התחדשות עירונית. אך ברגע האחרון נדחתה הישיבה. ממה שהובהר לנו הסיבה לדחיה פרוצדוראלית. הישיבה נקבעה לאמצע יולי.

·         הרשות לפיתוח ירושלים, שכזכור הודיעה לנו על נכונות לממן את שלב התכנון, לאחר קבלת אישור הועדה הבינמשרדית התקדמה במספר כיוונים בנוגע לפרוייקט הארזים: התקבלה חוות דעת משפטית בנוגע למימון, החלו דיונים מול חברת הגיחון בנוגע לצרכי מערכות הביוב והמים בפרוייקט, הנושא נידון גם בועדה המייעצת לראש העיר ונפתחה הרשאה תקציבית למימון שלב התכנון.

·         האדריכל קרלוס פרוס הסכים להמשיך בהכנות לקראת גיבוש התוכנית המפורטת, ללא קשר להתקדמות בועדה הבינמשרדית.

2.      נערך דיון בסוגיית החתימות על הטופס של משרד השיכון והקשר עם הדיירים. בזכות מאמציו הראויים לכל שבח של עדו רעם הצלחנו להגיע ל-82 אחוז מהדיירים שחתמו על הטופס. מהניסיון המצטבר עולה שישנם מעט מאוד אנשים שהביעו התנגדות מפורשת לתוכנית, שאר האנשים לא חתמו מפני שלא נחשפו לתוכנית או בשל בעיות אחרות (בעלי בתים בחו"ל, קשישים, בתים שהועברו בירושה ועוד). הוחלט שבשבועות הקרובים יעשה מאמץ להחתים את הדיירים הנותרים ולמפות את מי שמסרב לחתום.

3.      נערך דיון נוסף בנושא מיסוד המנהלת. דניאל שוקרון הציג מסמך שחיבר היועץ המשפטי. על פי המסמך תתארגן המנהלת באמצעות רשם הבתים המשותפים ולאחר שכל בניין יבחר בנציגיו. חלק מהנוכחים הביעו חשש מפני האחריות המשפטית שתוטל על חברי המנהלת. על פי היועץ המשפטי, "אין מדובר בחשיפה גדולה מזו של ועד בית שמנהל את חדר המדרגות והגינה". הוסכם שהמסמך יועבר לעיון חברי המנהלת ויובא לאישור בפגישה הבאה.

רשם: ניר חסון

הסבר מרתק לדרך בה ניתן יהיה לפתור את בעיית חלוקת הדירות החדשות

אני יודע שיש כאלו שמודאגים מהיום בו נצטרך לחלק בינינו את הדירות החדשות. החשש הוא מריבים וויכוחים בינינו לבין היזם ובינינו לבין עצמנו. אז בעניין זה אני רוצה לעדכן בשני דברים. ראשית להזכיר שבהסכם העקרונות של המנהלת נכתב מפורשות: "המנהלת מדגישה כי הקריטריונים והפרמטרים שיוצגו ויוצעו לבעלי הנכסים יהיו על בסיס שוויוני, ואין ולא תהיה כל העדפה אישית או מתן יתר למי מהחברים שלא על בסיס הקריטריונים והפרמטרים שייקבעו מראש".

שנית, בבדיקה שערך אחד מבעלי העניין בפרויקט מסתבר שכל מה שצריך כדי לפתור את הבעיה הזו היא לשאול את בעלי הדירות. את הדברים הבאים כתב לי אותו אדם שבחן את הנושא וכפי שתראו בצורה מאוד מקצועית:

 "אנסה להלן להבהיר את הבעיה (והצעת פתרון) של איך מחלקים את הדירות לבעלים בצורה הוגנת. זהו חלק מהתיאוריה של "חלוקה הוגנת"  שיש בו הרבה ידע בספרות וניסיון רב בפרקטיקה- לא רק המשפטית אני סבור שהשאלה חשובה מאוד בפרויקט הארזים כי היא עשויה להרוג את הפרויקט בגלל חילוקי דעות על חלוקת עור הפיל לפני שניצוד.

הייתי מעורב בזמנו בהקצאת 80 מגרשים ל-80 משתכנים בסבב הראשון של יישוב גוש שגב בגליל . השיטה שהייתה נהוגה אז הייתה זו של האבות מייסדים שלפיה רושמים את שמות כל המשתכנים על פתקים ששמים בכובע אחד ואת מספרי כל המגרשים המיועדים לחלוקה - שאותם שמים בכובע שני ואז בטכס חגיגי בנוכחות כל המשתכנים שולפים פתק אחד מכל כובע וכך נקבע המשתכן והמגרש שלו. אז חוזרים על התהליך שוב ושוב עד שכל אחד קבל מגרש. זו שיטה הוגנת ללא ספק אלא שהיא מותירה את מרבית המשתתפים מאוד לא מרוצים מאחר וכל אחד קבל את המגרש שנמצא אצלו בערך בהעדפה ה-40 שלו (בהנחה של 80 משתכנים) כאשר היה מעדיף לקבל את העדפתו הראשונה או השנייה.

לפיכך בגוש שגב נתבקש כל משתכן למסור את רשימת העדפותיו ולפיה חולקו המגרשים תוך מגמה להביא למכסימום את שביעות הרצון הסכומית של כולם יש לכך הגדרות חדות.

אני מציע לאור זאת שנעשה גם אנו כך. לשם מתן "בשר" להצעתי אסביר מה צפוי לקרות באם כל אחד מאתנו ייתן 3 העדפותיו הראשונות לדירות לאחר שיראה את התכנון המפורט של היזם. אפשר להסכים על השיטה גם לפני שיש תכנון כזה.

בהנחה (לא נכונה) שכל הדירות שייבנו יהיו זהות בשטחן וייבדלו אחת מהשנייה במיקומן האופקי והאנכי בלבד. בהנחה שאנחנו 152 בעלי דירות ושייחס ההגדלה . יהיה 3.3 דהיינו ייבנו 501 דירות . בהנחה שלכל אחד מאתנו זכות בחירה שווה אפשר אז להראות שצפוי לקרות בערך כך באם כל אחד יגיש את רשימת 3 העדפותיו לדירות : העדפה ראשונה , שנייה ושלישית

שלוש מאות שבעים ושלוש (373) דירות לא ייבחרו על ידי אף אחד בהעדפה כלשהי ויישארו ליזם ולסבב שני שלנו

מאה ושבע דירות (107) ייבחרו ע"י אחד בדיוק מאתנו בהעדפה ראשונה ויקבלו את

   בחירתם דהיינו למעלה משני שליש מאתנו יהיו מאוד מרוצים.

שמונה עשרה (18) דירות ייבחרו ע"י בדיוק שניים מאתנו בהעדפה ראשונה ויידרש סבב בחירה שני בכדי להקצות דירות ל-36 האנשים המעורבים.

שלוש (3) דירות ייבחרו ע"י בדיוק שלושה מאתנו בהעדפה ראשונה ויידרש סבב שני גם להם.

שום דירה לא תיבחר 4 או יותר פעמים בהעדפה ראשונה

אינני ממשיך בתאור הסבב השני כי יש מספר אלטרנטיבות אציין רק שהבעיה שלנו תדרוש מערכת הקצאה הרבה יותר מורכבת מאחר שההנחות שעשיתי אינן תופסות. אני מרשה לעצמי לציין כי לכל דירה במתחם הנוכחי יש רשומת מחוג בדמות יחס הרכוש המשותף הצמוד אליה וזהו הפרמטר שצריך להיות אבן הפינה בשיטת ההקצאה שנאמץ. אני יודע היטב שיש כאלה שלא יקבלו זאת אלא שיתקשו להציע הצעה אחרת".

ישיבת מנהלת הארזים – 29.5.13 בשעה 21:00

נוכחים: יוסי תורג'מן, דודו טויטו, דני שוקרון, חיים רוטנברג, עידו רעם, ניר חסון, ינון ולר, ארול ורחל פקר, חיה גרביץ, ישראל גנץ, ורד אגמון, אביגיל ון-קרפלד, איתמר אלבז.

          1.  דני מעדכן על המשך הדיונים ברשויות בנוגע לפרוייקט.

א.      נערכה ישיבה בראשות מהנדס העיר, האדריכל שלמה אשכול והממונה על המחוז ויו"ר הועדה המחוזית, האדריכלית דלית זילבר. בפרוטוקול הדיון נכתב כי הפרוייקט "נראה ראוי ומתאים במרחב העירוני הסובב והן בנפחי הבינוי ומתכננת המחוז תומכת בקידום התוכנית על פי העקרונות המוצעים".

בהמשך הדיון נדרשים המתכננים לבחון מספר נושאים, כגון היבטים חברתיים ותחבורתיים.

דני: "זה המשך התהליך שאנחנו מזהים מתחילת הדרך שהתוכנית עוברת חלק ללא אמירה עקרונית שיש כאן בעיות. זה קשור לשני דברים – לעובדה שהתארגנו ולעבודה המצויינת של האדריכל קרלוס פרוס והשמאי".

ב.      נערכה ישיבה בה השתתפו עמית פוני מהרשות לפיתוח ירושלים (הרל"י) והממונה על פרויקטים של פינוי – בינוי במשרד השיכון אשר ביקשה לבחון את האפשרות להגדיל את מספר הדירות מ-401 ל-420-430. משרד השיכון ששם את הכסף הוא בעל אינטרס להגדלת מספר יחידות הדיור. לרשות המקומית, יש תפיסה אורבנית כוללת והיא רוצה לרוב תוכנית עם נפחי בינוי צנועים יותר.

ג.       ב-15 ביוני תועלה התוכנית למיון שני במשרד השיכון.

לקראת המיון הוכנו מסמכים רבים כולל חוות דעת של יועץ תנועה ונספח איכות סביבה. 

2. התפתחות חשובה: קיבלנו הבטחה בעל פה, שעדיין לא מגובה בכתב שאם נעבור את המיון השני, משרד הבינוי והישכון יעמיד לרשותנו את התקציב למימון הגשת התוכניות. אופן המימון יכול להיות דרך העירייה או דרך הרשות לפיתוח ירושלים. לדבר הזה יש משמעות רבה בסוגייה עליה דנו ארוכות בשבוע שעבר – מועד ההיתקשרות עם היזם.

ינון: זה חוסך את ההתלבטות של הישיבה הקודמת.

דני: אנחנו נכנסים לשלבי תכנון מפורטים, הרבה יועצים מסוגים שונים שמי שאמור לנצח עליהם זה האדריכל. זה עלויות של הרבה מאוד כסף. 1.5 – 2 מיליון. תכנון לביצוע עוד כמה מיליונים. התלבטנו כאן האם זה השלב הנכון להתקשר עם יזם כזה או אחר שיהיה מוכן לממן את התכנון. לחילופין עלתה עוד הצעה לבדוק אם משרד האדריכלים מוכן לקחת איתו תמורת נוסחה של תגמול עתידי. במהלך הזה ההתלבטות הזו הוסרה או מתגמדת מאוד. כי אם המדינה שמה את התקציב או לפחות את החלק הארי. נוכל לנהל בנחת את כל התהליך לבחירת חברה מבצעת או חברה יזמית. להגדיר פרמרים. זה נותן לנו את האוויר.

אבל הייתי אומר יותר מזה , אחד הדברים ששמנו לעצמנו להוביל את התהליך הזה היה חשוב שננסה כמה שניתן להשאיר את תהליך התכנון כמה שיותר בידיים שלנו או לפחות עם מעורבות משמעותית. נכון לרגע זה האנשים של התכנון הם אנשים שאנחנו הבאנו. יש הסכמה ש להעירייה שאותו צוות הוא זה שימשיך.

דודו : אבל מי ינהל את הכסף הזה?

דני:  מי שינהל את הכסף זה הרל"י, הרשות לפיתוח ירושלים.

איתמר:  האם זה יגזול מאיתנו את השיניים למו"מ בעתיד?

דני : לא. הדבר הובהר שבקטע של המו"מ הרל"י כבר לא תהיה בתוך התמונה. יכול להיות שהם ילוו.

חסון: ברור שבכל מקרה תהליך בחירת היזם והיקשרות איתו הוא תהליך ארוך שכולל – קביעת קריטריונים, איתור יזמים, קבלת הצעות, מיון ההצעות, מו"מ וחתימה. החתימה יכולה להיעשות, כמובן, רק אחרי שהמנהלת תהפוך לגוף משפטי שמסוגל לחתום מול יזם. כל זה יכול לארוך חודשים ארוכים שללא תקציב ממשלתי יביאו לעיכוב רב בקידום התוכנית. במקרה שהאדריכל מסכים (וכך נראה) להמשיך באופן רציף בעבודתו בתמורה להבטחה בכתב למימון ממשרד השיכון (גם ללא המימון בפועל, שכרוך בהליך בירוקרטי מסוים), אז ברור שאנחנו חוסכים כך זמן יקר. את הזמן הזה יש לנצל להתקדמות בתהליך איתור ומיון החברות היזמיות כך שבעוד שנה נגיע למצב שביד אחת יש לנו תוכניות מפורטות וביד השנייה יש לנו יזם.

ארול: אם כל בעלי הבתים היו שמים כל אחד 20,000 שקל היה הרבה יותר טוב. המצב הכי נכון הוא שהיזם יהיה בפרויקט כמה שיותר מאוחר ואם מישהו נותן כסף ניקח אותו.

דני: ככל שנבוא לחברות עם המוצר המוגמר זה טוב יותר, כך הן מקבלות ודאות.

החלטה סופית תתקבל לאחר המיון השני.

                    3. הסדרת התקשרות עם בעלי המקצוע

דודו העלה את נושא הסדרת התקשרות עם בעלי המקצוע: יש הרבה מה להסדיר. אני רוצה שניישר קו עם כל בעלי המקצוע. שיסכמו את שעות משרד שעשו לפרויקט. כדי שיגידו אח"כ מה הם עשו. שיוציאו לנו מסמך, שישמר אצלנו ואצלם.

דני: אין לי בעיה שיעשו דוח חיתוך מצב. אני חושב שזה ראוי שזה יהיה מגובה בהתארגנות פורמלית.

ארול: אני באותו מקצוע, הרבה אדריכלים עושים את זה . אתה עובד, יוצא פרויקט טוב לא יצא גם כן טוב. הם עד עכשיו לא ביקשו שום דבר.

אביגיל: זה דווקא יכול ליצור מצב שבו אנחנו מתחייבים לשלם להם בעתיד.

דני: אני מציע הצעת ביניים, אולי משפטית זה יוצר איזו זיקה. חייבים שתהיה לנו גם הכרת הטוב. תתעדו את השלבים. אל תגישו את זה למנהלת. תתעדו את השלבים.

דני יבקש מהאדריכל והיועצים השונים לסכם ולתעד את העבודה שהושקעה בפרויקט עד כה.

4. נושא ההתגבשות המשפטית.

דני: "אנחנו חייבים להתכנס למסגרת פורמלית. היועץ המשפטי הציע להיכנס תחת תקנון ועדי הבתים המשותפים. צריך להבהיר לקהילה מה אנחנו הולכים לעשות. צריך שיהיה ברור שלמנהלת הזו יהיו סמכויות ויהיו תפקידים.

אביגיל: לישות הזו יש אחריות. האחריות היא אחריות אישית על כך אחד שהוא חבר וזו אחריות כבירה.

עלו שאלות האם ההתארגנות תהיה על בסיס כל כניסה או כל בניין ומה עושים עם בעלי בתים שלא נמצאים בארץ.

סוכם שיש להעלות את השאלות מול היועץ המשפטי.

דני יעביר מסמכים שכבר הוכנו על ידי העו"ד שמסדירים את הנושא, בישיבה הבאה ידונו המסמכים.

ברור שכיום זו אחת המטרות הדחופות ביותר של המנהלת.

      

     5. ההחתמות על הטפסים של משרד השיכון

בשבועות האחרונים הקדיש עדו רעם מאמצים גדולים מאוד לקידום ההחתמות והמנהלת מודה לו על כך.

עדו הציג את נתוני ההחתמות. בסך הכל ישנם כ-105 חותמים מתוך 154 דירות, שהם כ-70 אחוזים. ישנם עוד מספר טפסים שנאספו בידי נציגי הכניסות ולא הועברו עדיין לידי עדו.

החוסרים העיקריים הם בבניין 8 – 9 חתומים מתוך 31. אך כמעט בכל כניסה עדיין יש אנשים שלא חתמו.

עדו הסביר על הקשיים באיסוף החתימות – בין היתר אנשים שנפטרו והדירה עברה לידי מספר יורשים, אנשים שנמצאים בחו"ל, דירות שמנוהלות בידי עורכי דין ועוד.

     עדו: "אני חושב שמחובתנו להגיע לכל אחד מ-154 הדיירים. לכל דייר יש זכות לדעת מה קורה בנכס שלו." סוכם שנציגי הכניסות יעשו מאמצים להמשיך ולהחתים את האנשים. תעשה פנייה נוספת גם למי שסירב לחתום מסיבה כלשהי. עם זאת יש לציין שעד היום לא נמסר על התנגדות עקרונית לתוכנית. 

      6. הישיבה הבאה תיערך ביום רביעי ה-12.6 בשעה 21:00 בבית הכנסת ברחוב התומר

סוכם שהחל מהפגישה הבאה ידאגו החברים להבאת כיבוד קל.

רשם: ניר חסון